Gayrimenkul Edinimi ile Türk Vatandaşlığı – 2025 Kapsamlı Rehber

Türkiye, 400.000 USD ve üzeri gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara istisnai yoldan Türk vatandaşlığı hakkı tanımaktadır. Bu rehberde, 2025 yılı güncel mevzuatına göre gayrimenkul yoluyla vatandaşlık kazanımının tüm aşamalarını, gerekli belgeleri, uyarıları ve süreç sürelerini eksiksiz şekilde bulabilirsiniz.

1. Kimler Gayrimenkul Yoluyla Türk Vatandaşlığı Alabilir?

Aşağıdaki temel şartları sağlayan her yabancı yatırımcı bu programdan yararlanabilir:

• En az 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın almak
• Satın alınan taşınmaz için 3 yıl satmama taahhüdü vermek
• Ödemenin banka aracılığıyla yapılması ve Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenmesi
• SPK lisanslı şirketten Değerleme Raporu alınması

2. Uygun Gayrimenkul Türleri

Yatırıma uygun taşınmaz türleri geniştir ve sınırlama yoktur:

• Konut (daire, villa, rezidans)
• Ticari gayrimenkul (ofis, işyeri, dükkan)
• Arsa – üzerinde yapı planlanan durumlarda geçerlidir
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan taşınmazlar

Devre mülkler vatandaşlık için uygun değildir.

3. Vatandaşlık Sürecinin Adımları

3.1. Gayrimenkul Satın Alma

• Tapuda satış işlemi gerçekleştirilir.
• Ödeme banka üzerinden yapılır ve DAB belgesi düzenlenir.
• SPK lisanslı değerleme uzmanı ile taşınmazın resmi değeri doğrulanır.

3.2. Tapuya “3 Yıl Satılamaz” Şerhi Konulması

Bu işlem vatandaşlık sürecinin resmen başladığı aşamadır.

3.3. Uygunluk Belgesi Başvurusu

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından verilen bu belge, yatırımın kriterlere uygun olduğunu resmileştirir.

3.4. Kısa Dönem İkamet İzni (J Bendi)

Yatırımcı ve ailesi için Göç İdaresi üzerinden kısa dönem ikamet izni alınır.

3.5. Vatandaşlık Başvurusu

Uygunluk belgesi ve ikamet izninin ardından İl Nüfus Müdürlüğü üzerinden başvuru yapılır.

3.6. İnceleme ve Onay Süreci

İçişleri Bakanlığı tarafından güvenlik araştırması yapılır. Ardından karar Cumhurbaşkanı tarafından onaylanır.

4. Süreç Ne Kadar Sürer?

• Tapu & Şerh İşlemleri: 1–5 gün
• Uygunluk Belgesi: 3–7 gün
• İkamet İzni: 2–4 hafta
• Vatandaşlık Onayı: 3–6 ay

Genel süreç ortalama 4–8 ay sürmektedir.

5. Aile Üyelerinin Durumu

Aşağıdaki kişiler yatırımcı ile birlikte vatandaşlık kazanabilir:

• Eşi
• 18 yaşından küçük çocukları

18 yaşından büyük çocuklar için ayrıca yatırım yapılması gerekir.

6. Ödeme ve Değerleme Kuralları (En Kritik Nokta)

• Ödeme mutlaka Türk bankası aracılığıyla yapılmalıdır.
• Döviz TL’ye çevrilerek satıcıya ödenir – DAB belgesi zorunludur.
• Tapu satış değeri + Değerleme Raporu değeri 400.000 USD altına düşemez.
• Satıcı, yabancı ile aynı milletten ise vatandaşlık başvurusu kabul edilmez.

7. Gerekli Belgeler (2025 Güncel Liste)

• Pasaport
• Vergi kimlik numarası
• Tapu belgesi
• Değerleme raporu
• Banka dekontları + DAB belgesi
• İkamet izni belgesi
• Uygunluk belgesi
• Aile bireyleri için doğum/evlilik belgeleri

8. Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• 3 yıl dolmadan gayrimenkulü satarsanız vatandaşlık iptal edilir.
• Yanlış değerleme veya eksik ödeme belgeleri başvurunun reddine neden olur.
• Satıcının statüsü (eşit vatandaşlık) başvuruyu geçersiz kılabilir.
• Mevzuat sıkça değiştiği için adımlar mutlaka uzman tarafından takip edilmelidir.

9. Alternatif Yatırım Yolları

• 500.000 USD banka mevduatı (3 yıl çekmeme şartı)
• 500.000 USD devlet tahvili alımı
• 500.000 USD GYF / Girişim Sermayesi Fonu katılımı
• 50 kişilik istihdam oluşturma

10. Türk Vatandaşlığının Sağladığı Avantajlar

• Türkiye’de sınırsız yaşama ve çalışma hakkı
• 110+ ülkeye vizesiz/e-vize ile seyahat
• Emlak yatırım avantajları
• Güçlü sağlık, eğitim ve sosyal haklar
• Çifte vatandaşlık imkânı (ülkelere göre değişebilir)

Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık, hem yatırım kazancı hem de uzun vadeli güvenli bir yaşam planlayan yabancılar için en güçlü seçeneklerden biridir.